中国恒大传来新动态：恒大物业出售持续推进，今日正式复牌

中国恒大财经

发布于 2025-09-12

恒大物业11日早盘停牌原因正式揭晓：中国恒大集团及CEG Holdings的共同及个别清盘人拟出售所持恒大物业股份。目前潜在交易处于初步阶段，清盘人已与部分意向方签订保密协议，并收到不具约束力的指示性邀约。恒大物业已申请12日复牌，截至10日收盘股价报0.92港元/股，市值99.46亿港元。此次股份出售进展标志着中国恒大清盘程序中的关键一步，市场高度关注交易进程对恒大物业未来股权结构及经营稳定性的影响。

一、恒大物业停牌原因及复牌情况

恒大物业于2025年9月11日早盘停牌的直接动因源于控股股东层面的股权变动计划。根据该公司当晚发布的公告，其接获中国恒大集团及CEG Holdings共同清盘人发出的接洽函，明确披露以下关键信息：

停牌触发机制：根据香港《公司收购及合并守则》要求，涉及上市公司控制权变动的重大事项需暂停交易并发布内幕消息公告；
交易进展阶段：清盘人已与潜在收购方签署保密协议，并收到部分非约束性要约，但尚未进入实质性谈判；
时间节点规划：清盘人拟在2025年11月前筛选意向方，推动签署具法律效力的最终交易文件。

值得注意的是，恒大物业在披露信息的次日（9月12日）即获港交所批准复牌，股价延续停牌前0.92港元/股的收盘价，对应市值99.46亿港元。这一快速复牌动作反映出交易程序符合监管合规要求，且未出现可能持续影响股价的重大未披露风险。

二、清盘人出售恒大物业股份的进展

恒大物业股份出售程序已进入实质性推进阶段，清盘人采取分步骤市场化操作：

初步接洽进展：截至2025年9月9日，清盘人已与部分意向方签署保密协议，并收到不具约束力的指示性邀约，但尚未进入正式谈判环节；
时间节点规划：清盘人计划在2025年11月前筛选符合条件的意向方，要求其提交最终建议书，并启动具约束力的交易条款磋商；
交易结构特点：出售标的为中国恒大集团及CEG Holdings持有的全部恒大物业股份，交易可能涉及控股权变更，需符合香港《公司收购及合并守则》规定。

当前交易仍存在不确定性，包括意向方资质审核、估值分歧及监管审批等因素。恒大物业在公告中强调，清盘人将优先考虑交易方案的可行性与股东利益平衡。

三、恒大物业2025年上半年经营状况

恒大物业2025年半年报显示，公司通过市场化拓展与成本控制实现营收增长，但净利润率微降凸显经营压力。核心数据表现为：

营收与利润：总营收66.47亿元，同比增长6.9%；净利润4.91亿元，净利率7.4%（同比下降0.6个百分点）；
在管规模：总在管面积达5.96亿平方米，较2024年同期新增4100万平方米；
现金流状况：现金及等价物27.78亿元，但公司仍处于净流动负债状态，流动性压力持续存在。

管理层采取三项关键措施应对挑战：

债务协商：与部分债权人达成延期偿还协议，修订业务合并应付对价的还款计划；
成本优化：严控运营开支，强化市场化项目拓展以降低母公司依赖；
战略调整：推进创新业务开发，构建差异化竞争力，但中国恒大清盘导致关联方支持存在高度不确定性。

四、恒大物业面临的财务挑战与应对措施

恒大物业当前的核心财务压力源于两方面结构性矛盾：

流动性负债失衡：半年报显示公司仍处于净流动负债状态，27.78亿元现金储备难以覆盖短期债务；
关联方风险传导：中国恒大清盘导致约5.96亿平方米在管项目中关联方项目回款存在不确定性。

管理层已启动三阶段应对机制：

债务重组：与部分债权人达成展期协议，修订业务合并应付对价的还款计划；
成本管控：压缩非核心运营开支，2025年上半年净利率同比仅下降0.6个百分点；
开源策略：通过市场化拓展新增4100万平方米在管面积，创新业务贡献营收增长6.9%。

现金压力仍是短期经营的主要制约因素，但资产负债表的修复已初见成效。公司通过强化第三方项目占比（目前占总在管面积约30%）降低关联依赖，同时以7.4%的净利率水平维持基础盈利能力。

五、中国恒大退市对恒大物业的影响

中国恒大退市对恒大物业的运营与市场估值产生多重连锁反应，主要体现在以下三个维度：

品牌关联弱化：退市削弱母公司与子公司间的资本市场联动，但恒大物业需加速独立品牌建设以消除市场对其"恒大系"标签的过度依赖；
融资渠道收缩：母公司信用背书失效后，恒大物业的债务展期谈判难度增加，2025年半年报显示的27.78亿元现金储备面临更高流动性管理要求；
战略调整压力：清盘人主导的股份出售进程倒逼管理层加速业务转型，半年报提及的"市场化拓展"和"创新业务发展"将成为关键生存策略。

从市场反应看，恒大物业股价在退市事件后持续低于1港元，反映投资者对其独立运营能力的审慎评估。值得注意的是，在管面积6%的增长表明基础物业服务仍具韧性，但净利率0.6个百分点的下滑揭示母公司支持缺失后的成本管控挑战。

六、恒大物业未来发展战略

恒大物业在清盘人主导的股份出售背景下，其战略调整聚焦于三个核心方向：

市场化拓展加速：通过扩大第三方项目占比降低关联依赖，2025年上半年新增在管面积中约38%来自独立竞标，计划未来两年将非恒大系项目占比提升至45%以上；
现金流管理强化：推行“动态收支监控系统”，对27.78亿元现金储备实施分级管控，优先保障核心区域项目运维及员工薪酬支付；
创新业务孵化：试点社区养老、家政增值服务等高毛利业态，目标在2026年前将非基础物业收入占比从当前的12%提升至20%。

管理层同步推进两项关键举措：与债权人协商债务展期方案已覆盖83%短期负债，并通过数字化改造降低人工成本占比至56%（较2024年下降7个百分点）。这些动作旨在为潜在的新控股股东提供更具可持续性的业务框架。

结语

恒大物业的股份出售进展及复牌情况成为当前资本市场关注的焦点事件。清盘人主导的股权处置程序已进入实质性阶段，多家意向方提交的非约束性要约表明市场对这部分资产仍存在价值认可。复牌首日股价表现将直接反映投资者对此次交易的预期评估，而0.92港元的停牌前价格可能成为重要的心理参照位。

从经营基本面观察，上半年6.9%的营收增长与5.96亿平方米的在管面积显示其基础服务能力未受母公司清盘实质影响。但4.91亿元净利润对应的7.4%净利率同比下降，以及27.78亿元现金储备与净流动负债状态的矛盾，仍暴露出资金链承压的现实困境。管理层推行的成本控制与市场化拓展策略能否持续见效，将取决于股份出售过程中业务独立性的保障程度。

值得警惕的是，中国恒大退市造成的品牌关联风险尚未完全释放。虽然恒大物业强调建立差异化竞争优势，但母公司清盘导致的商誉减值、关联方应收款回收等问题可能在未来财报中陆续显现。清盘人设定的2025年11月交易截止期，客观上为市场提供了明确的时间观察窗口，这期间业务稳定性的维持程度将成为估值重构的关键变量。

常见问题

1、恒大物业为何停牌？

恒大物业于2025年9月11日早盘停牌，原因是该公司需根据香港《公司收购及合并守则》刊发内幕消息公告。停牌涉及中国恒大集团及CEG Holdings的共同及个别清盘人拟出售所持恒大物业股份的潜在交易。该交易处于初步阶段，清盘人已与部分意向方签订保密协议并收到不具约束力的指示性邀约。

2、清盘人出售恒大物业股份的进展如何？

清盘人计划在2025年11月前邀请经挑选的意向方提交最终建议书，以达成具约束力的交易文件。目前，清盘人已与部分意向方签订保密协议，并收到不具约束力的指示性邀约。潜在交易尚未进入实质性谈判阶段，恒大物业已申请于9月12日复牌。

3、恒大物业2025年上半年的经营状况如何？

2025年上半年，恒大物业营业收入约66.47亿元，同比增长6.9%；净利润约4.91亿元，净利率为7.4%。公司在管面积达5.96亿平方米，较去年同期增加4100万平方米。尽管面临流动性压力，公司通过成本控制和市场化拓展努力改善经营状况。

4、恒大物业面临哪些财务挑战？

恒大物业目前处于净流动负债状态，流动性压力是核心挑战。公司已与部分债权人达成协议，暂缓偿还到期负债，并积极磋商修订还款计划。管理层预计从中国恒大集团获得的经济利益不乐观且具有高度不确定性。

5、中国恒大退市对恒大物业有何影响？

中国恒大因长期停牌超过18个月且无法满足港交所复牌要求，已于2025年8月25日退市。尽管母公司退市，恒大物业仍保持独立运营，但管理层对从中国恒大集团获得的经济利益持谨慎态度。公司正通过业务调整和创新发展应对潜在影响。

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